小村园，大文章 · 广州村镇工业集聚区提质经典案例 | 广州花都区岐山村村镇工业集聚区国企做地“极先锋”项目
村镇工业集聚区自上世纪70年代缘起，是广州“三来一补”对外工贸经济的重要载体。为全面贯彻省、市关于“制造业当家”“制造业立市”的工作部署，实现发展新质生产力，加快构建现代化产业体系的总体目标，破解村镇工业集聚区当前产业低端、使用低效、效益低下等现实困境，广州市规划和自然资源局制定了《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》，于2022年8月由市政府办公厅印发实施，并陆续遴选三批共计28个试点项目，经市政府同意印发项目清单，推进试点工作。围绕试点项目开展全流程跟踪督导与评估，及时总结归纳存在问题堵点及经验做法，助力试点项目稳妥有序推进，以点带面推动新质生产力要素全面提升。
广州市规划和自然资源局围绕各项目实施经验做法和亮点成效，推出【小村园，大文章·广州村镇工业集聚区提质经典案例】栏目，以实际案例，精准回应“高质量发展新质生产力”的命题。今天刊发第5篇，介绍花都区岐山村村镇工业集聚区项目，国企做地“极先锋”项目。
前言
岐山村村镇工业集聚区作为花都区智能制造产业带的重要组成部分，是广州市首批9个村镇工业集聚区更新改造试点项目之一，也是首个探索运用国企做地模式改造、首个未来独角兽企业落户、首批花都区“极先锋”攻坚的项目。项目分为十个地块进行开发，实施方案已于2024年12月获花都区政府批复。目前，地块一已成为花都区首宗通过“区属国企”做地模式开展征地拆迁项目，于2024年4月成功出让给未来独角兽企业蓝海机器人总部；地块二已于2024年8月由菲尔、胜宏、亚伊、韩科4家企业成功摘牌，于2024年9月正式动工建设；地块三已于2024年12月由朗天、创宏2家企业成功摘牌；地块四、五、八、九于2024年8月通过公开招标选定广州花都秀全众创科技城发展有限公司为合作企业，于2024年12月正式动工建设。项目围绕新能源汽车、储能、液氮、电子信息等重要产业集群加快项目招引，进一步发展培育新质生产力，打造高端产业集聚“新高地”。
项目分期与地块示意图
岐山村村镇工业集聚区位于花都区秀全街，红棉大道以南、天马河以北，距花都港3公里，距广州北站5公里，距白云机场15公里，属西部智能新能源汽车城板块，通过红棉大道可快速通达广州北站和花都港，区位与交通条件优越。
项目现状建筑以低楼层厂房为主，建筑面积合计约18万平方米，主要产业业态为纺织业、橡胶和塑料制品业，产业附加值较低。目前的空间载体难以支撑产业转型升级以及相关产业配套的导入，限制了园区产业规模化的发展和链条化的延伸。亟需依托现有产业资源及空间载体，通过固强补弱、产业功能导入、服务配套升级、人居环境改善等手段，以应急产业集群为主导产业，重点培育智能制造细分产业的发展，实现从空间改造到内涵、品质的升级，并与花都汽车产业集群构建产业互动，全面实现产城融合发展。
项目改造范围东至天马河，西至红棉大道，南至秀全街留用地统筹区，北至新华污水处理厂，总用地面积约53.15公顷，规划总计容建筑面积78.56-157.11万平方米。其中，一类工业用地39.28公顷，计容建筑面积78.56-157.11万平方米；防护绿地2.17公顷，城市道路用地9.91公顷；水域1.80公顷。
土地利用规划图
（一）创新“储改结合”，国企做地助力连片开发。创新“储改结合”的土地利用路径，探索“做地+做地与留用地开发”的创新组合应用。其中做地地块由做地企业负责拆除上盖物平整后交由土地储备机构公开出让，缓解政府财政压力；做地与留用地开发地块创新储改结合模式，一部分由做地企业拆平后交由土地储备机构公开出让，一部分由村集体引入项目合作企业承担范围内的留用地开发；另有部分地块结合整体园区建设情况远期实施。多措并举、多管齐下，实现地块连片开发。
（二）探索“物业换空间”模式，“腾”出产业大空间。率先探索“物业换空间”模式，通过招商项目、物业置换村留用地，借助政府招商引入有实力的开发主体，开发留用地，高标准建设厂房，妥善解决留用地指标落地问题，并成功腾挪出连片土地供政府收储出让，既释放土地活力，又保障村民利益。
城市设计示意图
（三）聚焦“低效”，闲置资产变“聚宝盆”。项目共划分为十个地块，八个项目齐头并进，布局智能装备制造科技园，智慧+装备先进制造业产业集群，规划可提供产业载体约157万平方米，为全区大力发展智能制造、新兴未来产业等新质生产力腾拓出新的发展空间，预计改造后村集体收入将增加900万元。
产业空间布局图
（一）培育新质生产力，加速实现高端产业集聚提升。响应“大产业、大招商、大项目”号召，优化“四区一带”和“三区一园一基地”产业发展格局，加快推进3500亩新能源产业带，招商环节“精准切入”，围绕新能源汽车、储能、液氮、电子信息等重点产业集群加快项目招引，进一步发展培育新质生产力，打造高端产业集聚“新高地”。
（二）“带方案”出让，高效推进招引项目落地攻坚。以产业项目落地为驱动，紧盯项目土地整备、方案审批等关键环节，用好“三容三承诺”，协助开发企业采取“供地即拿证、供地即开工”方式，提前确定项目建筑设计方案，推进土地“带方案”出让，实行“五证”联办，高效推进招引项目落地攻坚。
（三）“定制化”模式精准招商，创新推动未来独角兽企业落户。探索推出“定制化厂房”创新模式，推动未来独角兽企业“蓝海机器人”总部落户，总投资约3亿元，年产值约15亿元；成功招引全球燃油箱知名企业迪安，年产值约1.3亿元；为亚伊、胜宏、菲尔、韩科5家年产值共约30.6亿元的企业腾出更多发展空间；同时，成功引入万洋科技集团主导连片开发，建设（广州花都秀全）众创科技城，预计年产值约50亿元。
（广州花都秀全）众创科技城建筑设计示意图
花都区岐山村村镇工业集聚区将通过全面改造，实现土地容积率由1.0提升至2.0-4.0，切实提高土地资源利用效率，并带动周边城市道路、市政设施建设完善。改造后，可引入未来独角兽企业、万洋科技集团等研发智造类企业，齐头并进推动八大项目落地，实现产业规模化、集群化、链条化发展，预计年产值达到约97亿元，拉动区域经济快速增长。
五、亮点与经验总结
（一）强化保障激励机制，解决改造成本高的问题。通过出台《全面推进村镇工业集聚区升级改造拓展产业高质量发展新空间的工作方案》，结合花都区“1+N”政策体系等多方面优惠支持政策，进一步压低工改工成本。由政府支持建设大型市政设施与公服设施，降低企业改造成本；在财政金融税收方面，对符合低效用地再开发政策的项目通过多种方式给与更大支持；进一步降低工改工项目产值和税收门槛，减轻企业运营压力；工改工项目工业厂房可以分割转让，高标准厂房分割比例在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后最高可达90%。解决村集体历史遗留问题，保障村民收益，鼓励留用地纳入工改工项目统筹规划和开发，进一步提高置换物业折算标准，鼓励村物业由产业运营商统筹运营，保障村集体获得稳定收益，提升村集体改造意愿。
（二）创新审批服务体系，解决项目周期长的问题。进一步简化优化工改工项目方案编审流程，通过并联审批，招商方案、控规调整方案、实施方案、土地整备相关方案等可以同步过会；允许容缺审批，缩短办证时间。探索实行“带方案”出让，进一步压缩审批时限，做到拿地即开工，加快项目落地，缩短建设周期。
文章来源：广东自然资源
